Avant de signer un bail, la règle est claire : le propriétaire paie les honoraires liés à la mise en location de son bien. Le locataire ne peut en prendre en charge qu’une partie, dans des limites précises. Le montant dépend de la prestation réalisée, de la surface habitable et de la localisation du logement.
Le principe : le bailleur paie, le locataire contribue dans une limite stricte
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les honoraires de location sont répartis entre le bailleur et le locataire. L’agence travaille d’abord pour le propriétaire, qui lui confie un mandat pour trouver un occupant et organiser la mise en location. Le bailleur paie donc les prestations qui relèvent exclusivement de cette mission : diffusion de l’annonce, sélection des candidats, commercialisation du logement et mise en relation avec le futur locataire.
Calcul des frais d’agence à la charge du locataire
Estimez les plafonds légaux des honoraires pour une location à usage de résidence principale.
Résultat
- Visite, constitution du dossier et rédaction du bail
- —
- État des lieux d’entrée
- Non inclus
Ces montants sont des plafonds. La participation du locataire ne peut pas dépasser les honoraires facturés au bailleur pour la même prestation.
Ce calcul concerne uniquement les locations à usage de résidence principale. Le classement de la commune en zone très tendue, tendue ou hors zone tendue doit être vérifié officiellement.
Le locataire peut toutefois être facturé pour les services dont il bénéficie directement : la visite du logement, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Cette participation est doublement limitée. Elle ne doit jamais dépasser le montant payé par le propriétaire pour la même prestation et doit respecter un plafond réglementaire au mètre carré.
Une agence ne peut donc pas transférer l’ensemble de ses coûts au candidat locataire. Des intitulés comme « frais administratifs », « frais de recherche », « frais de réservation » ou « frais de chasse » doivent attirer l’attention lorsqu’ils s’ajoutent aux honoraires déjà prévus pour le dossier et le bail. Chaque somme demandée doit correspondre à une prestation identifiée et autorisée.
Le plafond dépend de la zone où se situe le logement
Pour les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées, le plafond des honoraires à la charge du locataire se calcule selon la surface habitable. La commune est classée en zone très tendue, en zone tendue ou hors zone tendue. La réputation immobilière d’une ville ne suffit pas pour déterminer son classement. Il faut vérifier l’adresse sur la liste officielle des communes concernées.
| Situation géographique | Visite, dossier et rédaction du bail | État des lieux d’entrée |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12 € par m² maximum | 3 € par m² maximum |
| Zone tendue | 10 € par m² maximum | 3 € par m² maximum |
| Hors zone tendue | 8 € par m² maximum | 3 € par m² maximum |
Ces montants sont des maximums, pas des tarifs obligatoires. Une agence peut demander moins, mais elle ne peut pas dépasser le plafond applicable, même si le logement est difficile à louer, si le dossier a nécessité plusieurs échanges ou si le loyer est élevé. Le montant facturé au locataire doit aussi être inférieur ou égal aux honoraires payés par le bailleur pour les prestations partagées.
Exemple de calcul sur un appartement de 40 m²
Pour un appartement de 40 m² situé en zone tendue, les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail ne peuvent pas dépasser 400 €, soit 40 × 10 €. L’état des lieux d’entrée peut s’ajouter dans la limite de 120 €, soit 40 × 3 €. Le total maximal théorique pour le locataire atteint donc 520 €, sous réserve que le propriétaire paie au moins autant pour les prestations communes.
Hors zone tendue, le même logement serait plafonné à 320 € pour la visite, le dossier et le bail, auxquels pourraient s’ajouter 120 € pour l’état des lieux. La surface retenue doit être la surface habitable du logement. Un calcul fondé sur une surface supérieure ne peut pas servir à augmenter artificiellement les honoraires.
Ce que l’agence peut facturer, et ce qui reste à la charge du propriétaire
Le détail des honoraires doit être lisible dans l’annonce, puis dans le bail ou dans le document remis avant la signature. Il faut aussi distinguer ces sommes du dépôt de garantie, versé au bailleur et susceptible d’être restitué en fin de location, ainsi que du premier loyer. Ces montants n’ont pas la même nature et ne rémunèrent pas les mêmes obligations.
- Peuvent être partagés avec le locataire : la visite, l’étude et la constitution du dossier, la rédaction du contrat de location et l’état des lieux d’entrée.
- Restent à la charge du propriétaire : la publication de l’annonce, la commercialisation du logement, les frais liés au mandat de location et toute prestation dont le locataire ne bénéficie pas directement.
- Ne peuvent pas être facturés séparément au locataire : des frais de dossier doublonnés, une relance destinée à obtenir des pièces déjà fournies, des frais de renouvellement du bail ou une prestation qui n’a pas été réalisée.
Pour contrôler la facture, examinez chaque ligne en fonction du parcours réel de la location. Elle doit correspondre à une action identifiable, à une date et à un service effectivement reçu. Si aucune visite n’a été effectuée avec l’agence, si celle-ci n’a pas rédigé le bail ou si aucun état des lieux d’entrée n’a eu lieu, la ligne correspondante mérite une explication précise.
Cette vérification permet aussi de repérer les doublons. Un libellé global peut parfois regrouper plusieurs prestations déjà facturées ailleurs. Demandez alors le détail du calcul et le barème appliqué. La facture doit permettre de comprendre ce que paie le locataire et ce qui relève de la mission confiée par le propriétaire à l’agence.
Locations meublées, colocation et bail mobilité : les règles changent-elles ?
Pour une location meublée utilisée comme résidence principale, les mêmes plafonds d’honoraires s’appliquent. Le caractère meublé du logement ne justifie pas une majoration des frais d’agence à la charge du locataire. Il en va de même pour le bail mobilité : les honoraires liés à la mise en location restent encadrés selon la surface et la zone.
En colocation, le plafond s’apprécie pour le logement et non pour chaque colocataire. L’agence ne peut donc pas additionner un plafond complet pour chaque occupant afin de dépasser le montant autorisé pour la surface totale. Demandez comment les frais sont répartis entre les signataires, notamment lorsque des baux individuels sont établis.
La répartition entre colocataires doit rester compréhensible. Vérifiez le montant total demandé pour le logement avant de regarder la somme attribuée à chacun. La multiplication du nombre de signataires ne permet pas, à elle seule, de dépasser le plafond calculé à partir de la surface habitable.
En revanche, une location de résidence secondaire ou un bail soumis à un régime particulier ne relève pas nécessairement de cet encadrement. Avant de comparer les montants, identifiez la nature exacte du bail proposé. Une mention imprécise peut avoir des conséquences sur les honoraires demandés et sur les règles applicables.
Vérifier, négocier et contester des frais d’agence excessifs
La vérification peut se faire avant tout paiement. Demandez le barème des honoraires de l’agence, le détail des sommes mises à votre charge, la surface habitable retenue et le classement de la commune. Recalculez ensuite le plafond applicable. Un échange écrit est préférable : il laisse une trace et permet souvent de corriger une erreur avant la signature.
- Relevez chaque ligne facturée et associez-la à une prestation réellement accomplie.
- Calculez le plafond au mètre carré, puis vérifiez séparément celui de l’état des lieux.
- Comparez le montant demandé au locataire avec celui supporté par le propriétaire pour les services partagés.
- Demandez une rectification écrite en cas d’écart, avec une copie du barème de l’agence.
La négociation reste possible, surtout lorsque le montant demandé atteint le plafond légal. Un plafond n’est pas un prix imposé : l’agence peut accepter un montant inférieur. Cette discussion doit toutefois porter sur les honoraires réellement prévus, sans remplacer une vérification du respect des règles.
Si l’agence refuse de corriger une somme indue, adressez-lui une contestation par courrier recommandé. Conservez le bail, la facture et l’ensemble des échanges. Vous pouvez solliciter l’ADIL pour obtenir une information juridique gratuite, saisir la commission départementale de conciliation ou signaler la pratique à la DGCCRF.
Le délai de prescription pour réclamer le remboursement de sommes versées à tort est de 3 ans à compter du paiement. Plus le dossier est précis, plus il sera facile de démontrer l’écart entre la prestation annoncée, la prestation réalisée et le montant facturé.
